タイムシェアの知識と悩み

タイムシェア販売員が言わない、資産価値と管理費のワナ

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ハワイのオアフ島にはヒルトンバケーションクラブ、ディズニーバケーションクラブ、マリオットバケーションクラブ、クラブウィンダムという4社のタイムシェア販売会社が存在します。

ショッピング中にタイムシェア説明会の勧誘を受け、話を聞くだけのつもりが思ったより安くついつい購入してしまったという人もいるのではないでしょうか?

しかし、説明会で販売会社があまり口にしないのがタイムシェアの年間管理費(維持費)についてです。この管理費(維持費)は毎年約3%程度上昇する傾向があり、これが負担になっているオーナーさんが多いです。

ここでは、タイムシェアの資産価値を改めて確認し、タイムシェアをどう有効活用する方法について解説します。管理費(維持費)は永久的に上昇し続けるのでしょうか?

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タイムシェアの管理費(維持費)とは?

日本のマンションに管理費(維持費)があるのと同様に、アメリカのタイムシェアにも管理費(維持費)が発生します。

ヒルトンバケーションクラブやディズニーバケーションクラブでオーナーにななると、リゾート会社(タイムシェア販売元)に物件の管理委託をすることになります。

これにかかる費用が管理費(維持費)というわけです。

 

タイムシェアの管理費(維持費)は誰が決めるの?

基本的には、管理会社が次年度の経費から予算を算出し、オーナー組合に提出します。オーナー組合がそれを承認することで、年間管理費(維持費)が決定されます。

 

タイムシェアの管理費(維持費)は、何に使われるの?

まずは、内装や水道光熱費などの運営費、販売や清掃にかかる人件費、保険などに使われます。

タイムシェア説明会では、管理費(維持費)を基本的な必要経費であるとさらっと説明します。せっかく購入したタイムシェアだからきれいであってほしいというのは当然ですが、販売の人件費が必要経費といえるかというと疑問ですよね。

その他、修繕積立金や緊急時の経費等に使われます。

 

運営費が高くなる理由

  • 誰かが未払いすると、未払い分を全員で補填
  • 物価の上昇

誰かが未払いした管理費用を、共同所有している他のオーナー全員で補填することになります。つまり、未払い発生件数が増えると、管理費用も右肩上がりで上昇していくということです。

 

タイムシェアの管理費(維持費)は、どのように支払うの?

タイムシェアの販売会社によって異なります。

ヒルトンバケーションクラブの場合、前年の12月に送られてきます。その後、1月に支払う仕組みです。

ディズニーバケーションクラブの場合は、同様の支払いサイクルをポイント更新月に行います。

 

支払方法は?

  • クレジットカードで支払う
  • 海外送金で支払う
  • アメリカにある銀行の小切手を郵送する

 

タイムシェアの管理費(維持費)を滞納するとどうなるの?

支払日から40日超過しても管理費(維持費)の確認が取れない場合、延滞料金(1%)が発生します。

3ヶ月以上滞納すると、Collection Agency(取立て代行業者)から督促が来て、販売会社がCollection Agency(取立て代行業者)に支払った金額も請求されるようです。

最終的には差し押さえもあるとされています。

 

タイムシェアの管理費(維持費)は年々上がり続けるの?

タイムシェア説明会で、この事実はほとんど話さないのですが、管理費(維持費)は毎年3%程度ずつ上昇します。

タイムシェア説明会のときにつっこんで聞くと「景気や物価の変動があるので管理費は上下します」と説明されますが、下がったケースはここ50年で数回程度です。

アウラニディズニーやマリオットコオリナビーチクラブのように50年と期限が定められていところもありますが、毎年3%ずつ管理費(維持費)がアップすると10年後には約1.35倍、20年後には1.81倍、30年後には2.43倍、50年後には4.39倍になります。

これは結構恐ろしい事実です。ただ、ディズニーバケーションクラブでは、タイムシェア説明会時にこのデータを見せてくれました。

ちなみに隔年タイプでタイムシェアを契約した場合、管理費も2年に1回しかかかりません。ただし、バケーションクラブの会員費用は発生します。

 

リセールでタイムシェアを購入した場合の管理費(維持費)は?

リセールとは、タイムシェアの中古販売の事で、通常の2割~5割程度の購入価格がついています。

この場合も管理費(維持費)のシステムは、新規で購入した場合と同じです

ただし、購入のタイミングによって、その年度は既に旧オーナーが支払いを済ませている可能性が高いです。

 

実際のところかかる管理費(維持費)はいくら?

最も気になるのが、実際の管理費(維持費)がいくらなのかという話だと思います。

もちろん、部屋の大きさやオーナーの所有しているポイントによって違うため一概にはいえませんが、2016年現在の目安をお伝えします。

金額に違いはありますが、これは部屋の大きさやポイント数によるもので実際の管理費(維持費)はどこもさほど変わらないことを知っておきましょう。

 

ヒルトンバケーションクラブ 1ベッドルーム 2ベッドルーム
ホクラニワイキキ 1366ドル -
ラグーンタワー 1382ドル 1798ドル
グランドワイキキアン 1363ドル 1758ドル
カリアタワー 1411ドル -
コオリナ地区 1ベッドルーム 2ベッドルーム
マリオットコオリナ - 1986ドル
アウラニディズニー 2005ドル 2519ドル

 

ハワイタイムシェアの資産価値は買った瞬間半減?

ハワイのタイムシェアは、購入した瞬間に資産価値が激減します。というのも、タイムシェアの購入価格には、莫大な販促費用が上乗せされているからです。

ご存知の方も多いと思いますが、ハワイタイムシェアの説明会に参加すると、100ドル商品券や食事券などを特典としてプレゼントされます。これを毎日何十人にもばら撒き、ショッピングセンターには勧誘スタッフ、さらにタイムシェア説明会スタッフの人件費と、販促費用は膨大な金額になります。

これが、購入価格や管理費(維持費)に乗ってこないといわれてもそれは信じがたいです。

 

タイムシェアの投資物件としての価値

タイムシェアが投資物件としての価値はありません。

なぜなら、上記の年間管理費(維持費)を見てもらえば分かる通り固定費がかかるからです。確かに、タイムシェアレンタルを利用して人に貸したり、ポイントを上手に活用することで利益が出るという見方もあります。

が、それはごく一部であると断言できます。

 

タイムシェアリセール業者の存在

タイムシェアリセール会社とは、タイムシェアの中古物件を取り扱うハワイの不動産会社です。

販売価格を見ると、購入価格の2割~5割程度が相場となります。アウラニディズニーのように、好条件かつ人気のある物件であれば売れやすいですが、購入価格をペイするだけの金額には決して届きません。

 

なぜタイムシェアを手放してしまうのか?

ハワイタイムシェアのオーナーの多くは日本人のため、特にヒルトンバケーションクラブでは大型連休=予約殺到という図式になります。

思うように予約が取れず、利用したいタイミングでハワイに行けないのであれば、毎年発生する年間管理費は、重たい負担と感じてしまいます。

また、オーナーの中には、毎年上昇し続ける年間管理費が恐ろしくなり、売却価格が安くても手放したいと考える方もいるようです。そのため、タイムシェアリセールでは、購入価格の半額以下の物件が多数出回っているのです

 

タイムシェアは物件であり物件ではない

タイムシェアは1部屋を52週で分割して、1年間、または2年間のうち1週間その部屋のオーナーになるプログラムです。

タイムシェアはハワイ州に不動産として登記されますし、扱いは不動産になりますが、現物はなく、権利が発生する不動産になります。

通常の不動産は現物があるため、資産価値も計りやすいのですが、タイムシェアの場合は現物がないため、資産としての価値は、権利の価値と同等になります。つまり、タイムシェアの資産価値は、不動産よりも会員権に近い特徴を持っているのです。

しかしながら、タイムシェアは不動産と同様に扱われるため、諸々の手続きや手数料、管理費(維持費)は、通常の不動産と変わらないのが困りものです。

 

タイムシェアの売却が難しい2つの理由

タイムシェアの売却が難しいのは、以下の2点が主な理由です。

  • 海外にある不動産会社でしか売買できない
  • 販売元が買取していない

タイムシェアは、日本国内の不動産会社に売却することはできません。物件がハワイにあるため、アメリカとハワイ州の法律が適用され、登記や抹消登記など全ての手続きをハワイで行う必要があるのです。そのため、タイムシェアを売却できる業者は限られてしまうのです。

ヒルトンバケーションクラブやディズニーバケーションクラブ、マリオットバケーションクラブなど、タイムシェア施設を販売している企業は、タイムシェアの買取を行っていません。
(2017年追記)
マリオットはタイムシェアの買取を行っています

タイムシェアを売却する場合は、リセール会社を利用するか、個人で売却するしか方法はありません。

 

管理費(維持費)が売却に及ぼす影響

管理費を支払うタイミングに着目すると、注意すべき点が見えてきます。

タイムシェアの管理費は、基本的に年1回払いが適用されていますが、ウィンダムのみ毎月分割払いが採用されています。

タイムシェアの売却を決めたとしても、名義変更が完了するまで、登録クレジットカードから毎月自動的に管理費の支払いが済まされます。ウィンダム売却時は、名義変更を早々に終わらせることで、無駄な管理費をカバーできます。

 

アウラニディズニーの30年後の管理費(維持費)をシミュレーション

最後にアウラニディズニーリゾートを例に挙げ、30年後の管理費(維持費)がどれくらいになっているのかシミュレーションしてみました。

 

1ポイントあたりの料金

  • 最低購入ポイントである50ポイントで算出
  • 2015年の年間管理費用は350ドル(1ポイント約7ドル)
  • 購入費用8,400ドル+手数料362ドル=合計9,112ドル
  • 1ドル120円で計算

購入費用8,400ドル+手数料362ドル÷30年=1年辺りの支払い金額約292ドル。※円換算で約35,000円

会員権の1年辺りの支払額は292ドルとなり、これに年間管理費の350ドルを足すと642ドルになります。※円換算約77,000円

1ポイント=1540円
年間支払総額の642ドルをポイント数で割ると、642÷50=12.84となり、1ポイント辺りの価値はおよそ12.84ドルという計算になります。※円換算約1540円

これを高いとみるか安いと見るかは、貴方次第です。ただ、50ポイント購入した場合、アウラニディズニーリゾートのランクが低い部屋(スタジオタイプ)であれば3泊することが可能です。

 

過去の管理費推移

2011年 11.46ドル
2012年 11.92ドル
2013年 12.5ドル
2014年 12.86ドル
2015年 13.2ドル

アウラニディズニーリゾートの説明では、管理費は毎年2~4%上昇するとされています。過去の管理費推移を見ても、おおよそ2~4%に収まっているため、アウラニディズニーリゾートの説明を信頼すると、30年後の管理費は下記のようになります。(※2013年のみ4.9%アップ。)

30年後 2.4% 42.24ドル

1ドル辺りの管理費は42.24ドル程度になると予想できます。これを50ポイント購入すると下記の計算式になります。

42.24ドル×50ポイント=2112ドル※円換算253,440円

なお、この管理費推移はアウラニディズニーリゾートで算出しましたが、他のタイムシェアとも大差ない金額になると想定されます。

 

管理費を少しでもカバーするためにタイムシェアレンタルを利用しよう

タイムシェアは購入後も何年にもわたり所有・管理していく資産です。

タイムシェアオーナーの中には、購入当時とは経済状況や家族状況が変わりタイムシェアを利用できないといった状況に陥る場合もあります。

タイムシェアを利用するには、所有物件までの航空費用や、滞在中、宿泊費以外の衣食住にかかる費用が必要になります。家族が増えたので、渡航・滞在費用の負担が辛い。仕事が忙しくて滞在日数を確保できない。そんな状況になっても、年間管理費は継続して支払い続ける義務があります。

タイムシェアを利用できない間に消化してしまうポイントを有効活用したい、あるいは年間管理費の負担を軽くしたい、といった場合は、所有のタイムシェアをレンタルに出すという選択肢があります。

タイムシェアをリセールに出すと決めている場合、物件が売れるまでの管理費(維持費)をあてがうにもタイムシェアレンタルは有効です。

  • タイムシェアの空きがない場合も同日程で最適なプランをご案内します

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